Die Mietpreisbremse – Ein sozialpolitisches Werkzeug, seine Geschichte und Bedeutung

„Die Mietpreisbremse wird dazu beitragen, dass Mieten auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben.“[1] So zitiert das offizielle Informationsportal des Bundes über die Mietpreisbremse den Bundesminister für Justiz und Verbraucherschutz, Heiko Maas, dessen Ressort für die Erarbeitung und Umsetzung dieser Maßnahme des Mieterschutzes verantwortlich zeichnet. Am 5. März 2015 wurde sie beschlossen und nach und nach in unterschiedlichem Umfang in allen 16 deutschen Bundesländern eingeführt. Sie steht exemplarisch für ein Dilemma, dessen Historie im Grunde unverändert ist, seit in Deutschland zur Miete gewohnt wird: der Interessenkonflikt zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Beitrag soll die Entstehung und Bedeutung der Mietpreisbremse vor dem Hintergrund eben jenes Konfliktes beleuchten und dabei auch auf die Schwierigkeiten bei ihrer Umsetzung Bezug nehmen.

Der erwähnte Interessenkonflikt zwischen Mieter und Vermieter besteht grundsätzlich aus folgenden Parametern:

Der Vermieter oder Hausbesitzer, der auf einem größtenteils privat organisierten Wohnungsmarkt derjenige ist, der Wohnraum zur Verfügung stellt, bewirtschaftet und erhält, tut dies nicht aus altruistischen Beweggründen, sondern erwartet als profitorientierter Akteur finanzielle Gewinne. Es muss also eine Verhältnismäßigkeit herrschen aus den Kosten für Bau, Instandhaltung etc. sowie dem Einkommen, das über Mieteinnahmen erzielt wird. Je höher diese Rendite ist, desto größer ist die Bereitschaft, Investitionen in Wohnraumverbesserungen wie Sanierung oder Modernisierung zu tätigen. Diese kommen wiederum dem Mieter zugute und würden eine Mieterhöhung rechtfertigen, die sich dann erneut positiv auf die Renditeerwartungen des Hausbesitzers auswirkt.

Der Mieter hat demgegenüber zwei klassische Hauptinteressen, die sein Verhältnis zum Vermieter bestimmen: Eine seinen Bedürfnissen angemessene Wohnung zu einem seinem Einkommen entsprechenden Preis. Übersteigt dieser Preis einen gewissen Anteil seines monatlich zur Verfügung stehenden Budgets nicht, ist das Gleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt gegeben. Steht jedoch ein unverhältnismäßig großer Teil des Einkommens von vornherein nur für die Finanzierung des Wohnraums parat, gerät diese Balance ins Wanken. Das Optimum für beide Seiten besteht also darin, dass ihre eben beschriebenen Interessen gleichmäßig befriedigt werden.

Das beschriebene Verhältnis kann jedoch noch von einer anderen Seite her unter Druck geraten, nämlich durch den Wohnungsmarkt selbst, also jenem Areal, auf dem der Wert einer Immobilie entsteht, bemessen wird und starken Schwankungen unterliegen kann. Gerade in Großstädten, den Orten, die in einer hochindustrialisierten Gesellschaft genauso wie in einer Dienstleistungsgesellschaft zu den Arbeits-, Verdienst- und Lebenszentren eines Großteiles der Bevölkerung Deutschlands geworden sind, ist Wohnraum ein „Gut mit hoher sozialer Dimension“[2]. Dieses Gut muss vorsichtig behandelt werden, denn ein Blick in die Geschichte zeigt, dass Gesellschaften, die Schwierigkeiten haben, ihre Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum zu angemessenen Konditionen zu versorgen, offensichtlich sozialpolitische Probleme haben, die nicht zu unterschätzen sind.[3] Damit sind wir bei einem heiklen Punkt angelangt: Soll sich der (Sozial-) Staat in den Wohnungsmarkt einmischen, und wenn ja, in welcher Art und Weise?

Bleibt der Wohnungsmarkt von staatlicher Intervention gänzlich unberührt, kann dies zu nahezu ungebremsten Mietsteigerungen führen, die das soziale Lebensgefüge der Mieter empfindlich zu stören vermögen. In den Anfangsjahren der Weimarer Republik versuchte man dies zu verhindern, indem man die Wohnungszwangswirtschaft mit all ihren Nebenwirkungen einführte. Das Ziel war offensichtlich: die Verbesserung von Lebensbedingungen speziell der breiten Masse der Bevölkerung, der Arbeiterschicht. Kündigungsschutz und Mietenkontrolle waren dabei zwei der Hauptinstrumente, mit deren Hilfe die „Bewirtschaftung des Wohnraums durch öffentliche Stellen“[4] umgesetzt werden sollten. Wenn man so will, kann man diese Maßnahmen, die durch das Mieterschutzgesetz von 1923[5] noch verstärkt wurden, als Vorgänger der Mietpreisbremse ansehen. Jedoch wurden durch diese Maßnahmen die Interessen der Vermieter nicht berücksichtigt, auch weil enormer Wohnungsnotstand herrschte. Damit war das oben beschriebene Gleichgewicht aus der Balance gebracht. Zu viel Staatlichkeit schränkte nicht nur die Profite der Vermieter und Hausbesitzer ein, sondern bremste auch deren Interesse, vorhandenen Wohnraum zu sanieren, die dortigen Lebensbedingungen zu verbessern oder überhaupt in neuen Wohnraum zu investieren. Die „Dualität von Wirtschafts- und Sozialgut“[6], die Wohnräumen innewohnt, konnte so nicht in einen für beide Seiten befriedigenden Kompromiss dirigiert werden.

Die Mietpreisbremse sollte also ein Instrument sein, dass das Leben in Großstädten „nicht nur für einkommensschwache Familien, sondern […] auch [für] Durchschnittsverdiener[7]“ ermöglicht; und dies nicht nur in der Peripherie der Metropolen, sondern auch in und um das Zentrum herum, also in der Nähe des Arbeitsplatzes. Parallel dazu soll dort die Ansiedlung einer „homogene[n] finanzstarken Schicht“[8] vermieden werden, die die Mieten in die Höhe treibt und auf lange Zeit verhindert, dass sich auch weniger finanzkräftige Menschen Wohnungen im Stadtinneren leisten können. Allerdings soll auch weiterhin den Interessen von Investoren entsprochen werden, weswegen „Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen“[9] sind.

Das wichtigste Instrument, das der Mietpreisbremse gegeben worden ist, ist die Möglichkeit der „Deckelung“ einer Mietpreiserhöhung. Vermieter, die oft Druck auf ihre wenig finanzstarken Mieter ausüben, die Wohnung zu verlassen, um diese dann modernisieren und wiedervermieten zu können, haben danach „die Preise oft um 30 bis 40 Prozent angehoben“[10], wie Bundesminister Maas argumentiert. Die neue Regelung besagt, dass dies eine illegale Vorgehensweise ist und beschränkt den Satz auf maximal 10 Prozent „über der ortsüblichen Vergleichsmiete“[11]. Man könnte an dieser Stelle also festhalten, dass aus der Geschichte gelernt worden ist. Es ist nur eine Mutmaßung, aber die „Wohnungszwangswirtschaft“ der Weimarer Zeit hätte hier sicherlich härter durchgegriffen und die Interessen der Investoren völlig außen vor gelassen.

Die Mietpreisbremse ist jedoch kein allumfassendes, konsequentes Mittel, um die Interessen der Mieter ausgiebig zu schützen, da sie, und hier setzen ihre Kritiker an, einige „Aufweichung[en] der ursprünglichen“[12] Idee enthält.

Helmuth Markov (DIE LINKE) kritisiert z.B. grundlegend, dass es „bereits ein ausreichendes Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt“[13] sei, dass die erwähnten 10 Prozent Mieterhöhung im Vergleich zu umliegenden Immobilien überhaupt möglich sind, schließlich sei jetzt bereits ein „Zustand der steigenden Mieten“[14] erreicht. Ebenfalls kritisch sieht er die Ausnahmeregelungen für Neubauten, da diese so aus dem Sozialwohnungsbauprogramm herausfallen würden und man so „keinen einzigen bezahlbaren Wohnraum“[15] schaffen würde. Mietpreisdämpfung, Nivellierung von Vergleichsmieten, Schaffung von sozialem Wohnraum, Bewahrung heterogener Stadtviertel; all dies sieht Markov als gefährdet an und durch die finale Gestalt der Mietpreisbremse „total konterkariert“[16].

Wieder andere, wie die SPD-Bundestagsabgeordnete Uli Nissen, sehen es als elementares Problem an, dass die Mietpreisbremse, genau wie alle anderen Instrumente der sozialen Wohnungspolitik, Länder- und nicht Bundessache ist. Zwar gelten die Gesetze bundesweit, jedoch können sie in jedem Bundesland unterschiedlich stark umgesetzt werden. Das sorge dafür, so Nissen, „dass [die Mietpreisbremse] nicht richtig greift“[17]. Chancen sieht sie auch im Ausbau von Härtefallklauseln für Mieter, der Abschaffung von Ausnahmeregelungen für bestimmte Stadtteile und in einer umfassenden Informationsstrategie, um „eine deutliche Verbesserung für die Mieterschaft“[18] zu garantieren.

An dieser Stelle sei auch noch zu erwähnen, dass natürlich Zuwiderhandlungen gegen das Gesetz der Mietpreisbremse unter Strafe stehen, allerdings muss der Mieter dieses Fehlverhalten „entsprechend rüg[en]“[19], um eine strafrechtliche Verfolgung in die Wege zu leiten. Der Vermieter kann also insgeheim darauf bauen, dass der Mieter die Höhe der Miete nicht anficht, obwohl es per se illegal ist, oder er nicht genügend über die bestehende Rechtslage informiert ist.

Ebenso denkbar ist, dass Neumieter schlicht fürchten, eine Anfechtung der Miethöhe würde noch vor Vertragsunterzeichnung ihre Chancen senken, auf einem hart umkämpften, unter großer Spannung stehenden Wohnungsmarkt überhaupt eine Wohnung zu bekommen. Somit lässt sich konstatieren, dass die Mietpreisbremse durchaus ein Mittel sein kann, in bestimmten Gebieten die stetig steigenden Mietkosten einzudämmen, jedoch ist sie durch ihre zeitlich begrenze Wirkdauer (maximal 5 Jahre) und ihre regionalen und lokalen Ausnahmeregelungen nicht ausgreift genug, um dauerhaft jenes Gleichgewicht herstellen zu können, das hier eingangs beschrieben wurde. Einzig die mit der Mietpreisbremse einhergehende Regelung, dass die Maklercourtage nach dem Bestellerprinzip zukünftig vom Vermieter getragen werden muss, ist letztlich als wirkliche Erleichterung für die Seite der Mieter zu bezeichnen.

 

Thomas Bussemer absolvierte einen BA in Geschichte und Sprach-/Literatur- und Kulturwissenschaften mit Schwerpunkt Anglistik/Amerikanistik und studiert derzeit im 3. Fachsemester den MA Moderne Europäische Geschichte. Während des Bachelorstudiums beschäftigte er sich hauptsächlich mit TV-Serien mit (zeit-) historischem  sowie sozialkritischem Hintergrund, wie z.B. “Boardwalk Empire” oder “The Wire”.

Während seiner Tätigkeit als studentischer Mitarbeiter am Hannah-Arendt-Institut für Totalitarismusforschung in Dresden arbeitete er an einem Buch über die Prager Botschaftsflucht im September 1989 sowie an einer Datenbank zu Erfassung der sächsischen NS-Presse mit. Letzterem Bereich gilt auch sein Hauptinteresse was die Historik betrifft, sein zweiter Schwerpunkt ist die Geschichte der Sowjetunion.

 

Literatur und Quellen

  1. a) Aufsätze

Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz Referat Öffentlichkeitsarbeit; Digitale Kommunikation (Hrsg): Die Mietpreisbremse – Fragen und Antworten zu den aktuellen Regelungen, Berlin, 2016.

 

FÜHRER, Karl Christian: Die Wohnraumbewirtschaftung in der Weimarer Republik, in: FÜHRER, Karl Christian: Mieter, Hausbesitzer, Staat und Wohnungsmarkt, S. 305-334, Stuttgart 1995.

HEINELT, Hubert: Mietrecht, in: EGNER, Björn/GEORGAKIS, Nikolaos/HEINELT, Hubert/BARTHOLOMÄI/Reinhart C. (Hrsg.): Wohnungspolitik in Deutschland – Positionen. Akteure. Instrumente., S. 50-57, Schrader-Stiftung Darmstadt 2004.  

 

  1. b) Online-Quellen

Aus dem Online-Auftritt des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz:

http://www.mietpreisbremse.bund.de/WebS/MPB/DE/Home/home_node.html

Auszug aus dem stenografischen Bericht der 927. Sitzung des Bundesrates vom 7.11.2014 (S. 333-371):

http://dipbt.bundestag.de/dip21/brp/927.pdf

Rede der MdB Ulli Nissen (SPD) zum Thema „Mietpreisbremse“ vom 29.9.2016:

http://www.spdfraktion.de/themen/reden/mietpreisbremse-wirkungsvoll-ausgestalten

[1] Vgl.: http://www.mietpreisbremse.bund.de/WebS/MPB/DE/Home/home_node.html

[2] So beschreibt BM der Justiz und für Verbraucherschutz, Heiko Maas, die Bedeutung von Mietraum. Vgl.: Mietpreisbremse und Maklercourtage, Vorwort, in: Die Mietpreisbremse – Fragen und Antworten zu den aktuellen Regelungen, S. 2.

[3] Vgl. dazu meinen Blogbeitrag zum Thema „Wohnraumbewirtschaftung in der Weimarer Republik“.

[4] FÜHRER, Karl Christian: Die Wohnraumbewirtschaftung in der Weimarer Republik, S. 305.

[5] Vgl.: HEINELT, Hubert: Mietrecht, S. 50.

[6] Ebd.

[7] MARKOV, Helmuth, in: Auszug aus dem stenografischen Bericht der 927. Sitzung des Bundesrates vom 7.11.2014, S. 354.

[8] Ebd.

[9] Vgl.: Die Mietpreisbremse – Fragen und Antworten zu den aktuellen Regelungen, S. 10.

[10] Ebd., S. 2.

[11] Ebd.

[12] MARKOV, Helmuth, S. 354.

[13] Ebd., S. 355.

[14] Ebd.

[15] Ebd.

[16] Ebd..

[17] Vgl.: Rede der MDB Ulli Nissen (SPD) zum Thema „Mietpreisbremse“ vom 29.9.2016.

[18] Vgl.: Ebd.

[19] Vgl.: Rede der MDB Antje Niewisch-Lennartz, in: Auszug aus dem stenografischen Bericht der 927. Sitzung des Bundesrates vom 7.11.2014 (S. 333-371), S. 357.


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